租赁费按承租方利润固定比例收取的合同约定要点

在有些租赁合同中,租赁双方会约定,租赁费按承租方项目公司利润的百分比计算收取。这类合同本质上属于合作合同,和通常的租赁合同有区别,也因此导致合同的约定内容有特殊之处。

一、要点1:费用计算期间应与会计期间保持一致

在本人代理的某测试场地租赁合同中,没对利润计算期间做出约定,只规定了测试场地的使用期间(每年的10月至次年4月)。后因故涉诉,法院在委托审计时就以“每年的10月至次年4月”作为利润计算期间,在此之外的专有固定设备、设施折旧摊销费用金额,就没归集、计算会计利润。这导致承租方多支付费用300余万元。

笔者认为,既然是计算利润,一定要知道费用的归集期间,而归集期间最好与租赁期的会计利润计算期间保持一致。不然,就可能出现如上例中的纠纷。建议:1、以1月1日至12月31日为一个租赁费用计算期间。2、年初至合同终止时间和合同开始时间到年末,各算作一个租赁费用计算期间。

二、要点2:费用标准中的“利润”最好是税前利润

笔者见过,有合同将这类合同中的利润约定为“净利润”。我们知道,所谓的“净利润”是指企业当期利润总额减去所得税后的金额,即企业的税后利润。如果按“净利润”计算租赁费,那么出租方是否需要给承租方开具发票?不开具,出租方怎么拿走费用?开具,租赁费放在哪里列支?

假设,某租赁合同约定按项目公司净利润的30%收取租赁费,项目公司租赁年度收入5000万元,成本3000万元,除租赁费外发生费用1000万元,则在次年5月底前计算年度所得税时,企业所得税所得额=1000万元,应缴纳企业所得税250万元。则:1、如果出租方不给项目公司开具发票,则出租方可分取的租赁费为:225万元(750×30%),但项目公司分去的费用金额将无发票可供做账;2、如果出租方开具发票,则出租方可分取的租赁费就是:225万元?不一定!这取决于分取租赁费时,项目公司是否已经缴纳了企业所得税。如果缴纳了,出租方可分取的租赁费是:225万元,但出租方照样会遇到无发票可供做账的难题;如果没缴纳,则出租方可能认为他可以分取租赁费250万元,而不是225万元。这就为未来的可能纠纷埋下伏笔。

其实,如果将租赁费改为“税前利润的30%收取”,就没有这类烦恼了。还是上例,将租赁费改为“税前利润的30%收取”。则在缴纳企业所得税前,出租方可分取300万元(1000×30%)作为租赁费,在出租方开具相应金额的发票后,承租方就700万元的利润缴纳企业所得税。该租赁年度的1000万元税前利润,由出租方、承租方分别缴纳了相应的企业所得税,既不重复、也不遗漏,更不需要递延到未来出来。

三、要点3:如实记载、依法缴税

部分出租方到了要收取租赁费时发现金额较大,可能需要缴纳非常多的所得税,就开始想所谓的“税收筹划”问题了。比如让承租方与其指定的第三方签订个人劳务、咨询合同等(其实并没有发生实际的业务),甚至通过虚开发票套取项目公司应支付的租赁费。这有两个危害后果:1、项目公司的账务将严重失真,涉偷税。2、涉嫌虚开发票违法犯罪。

本来国家是你租赁业务不请自来的合伙人。你们两个赚了钱,就想撇开国家这个合伙人,自己分钱。你觉得合适吗?账务失真、偷税,有可能在双方起纠纷时,被暴露出来。虚开发票违法犯罪,可能使得租赁双方都有牢狱之灾风险。

四、要点4:费用标准及收入控制要说清

既然是本质上的合作,还把租赁费标准限定在利润上,那么就要把收入的入账程序说清楚,把费用的列支标准讲明白。不然发生了一方不认可的费用,一方认为该计入没计入的收入,就会为以后的费用结算纠纷,留下极大的隐患。本来一起发财的,最后落得个“吵起来”、“打起来”的结果,就不太好了。

虽然笔者不赞成以承租方的利润为计算租赁费的标准,但实务中确实出现了这种情况,且不违法。所以,应接受这种租赁费约定方式。因为其有些与众不同,建议至少应注意上述4点要求。